7月1日起，市區(qū)范圍內的房地產開發(fā)項目在銷售過程中將統(tǒng)一推行使用新版《商品房買賣合同示范文本(GF-2014-0171)》。相比于原先版本的合同文本，新版合同文本有哪些變化？可避免購房交易行為中的哪些問題？近日，市房管局交易中心副主任郭玉云就新版《商品房買賣合同》變化進行了權威解讀。

適應交易市場需求變化

記者了解到，現(xiàn)行使用的《商品房買賣合同》還是2000年的版本，這份“服役”將近20年的合同自推行使用以來，對規(guī)范和保障商品房買賣雙方合法權益起到了極大的作用。但隨著房地產市場的快速發(fā)展，2000年版本合同的條款已無法滿足當前房地產市場發(fā)展的需要，住房消費者對商品房銷售投訴增多，廣告虛假、一房多售、面積糾紛、質量糾紛、延期交房、附加條款等糾紛層出不窮。適應市場需求變化，按照要求我市決定推行使用2014版《商品房買賣合同示范文本》。

據(jù)介紹，新版合同由住建部和國家工商總局聯(lián)合制定，充分結合了《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國消費者權益保護法》等法律法規(guī)和新的房地產市場形勢，有利于減少商品房買賣合同糾紛，保障買賣雙方的合法權益，規(guī)范房地產銷售市場，減少涉房信訪隱患。

注重告知和提醒，防范交易風險

新版合同對簽合同過程中容易忽視的問題進行了提示，增加了買房人應當知悉但以前沒有規(guī)定或說明的內容，讓買房人更清楚明白地購房，防范潛在風險。

新版合同明確簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示《商品房預售許可證》及其他有關證書和證明文件。要求出賣人應當就重大事項對買受人盡到提示義務。同時，提醒買房人審慎簽訂合同，注意防范潛在的市場風險和交易風險。

在商品房基本狀況條款中，增加了該房屋的抵押情況以及房屋權利狀況承諾，要求出賣人承諾所售房屋不存在“一房多賣”、“司法查封”或其他限制轉讓情況等。并提出，出賣人有將合同簽訂后發(fā)生的規(guī)劃設計變更、預售合同登記備案情況等重要事項告知買受人的義務。對于買受人，也要求對使用期間不擅自改變房屋用途和承重結構等。新增了前期物業(yè)管理章節(jié)，涉及物業(yè)服務企業(yè)、服務時間、服務收費等。

在商品房價款方面，增加了預售資金監(jiān)管賬戶的內容，明確出賣人應將出售商品房的全部房價款存入預售資金監(jiān)管賬戶，從而有效防范交易風險。

更加注重購房人權益保障

新版合同在明確雙方義務的基礎上，更加注重買房人權益的保障。在使用說明中增加了“合同簽訂后，買受人應當至少持有一份合同原件”條款，避免了合同備案及辦理產權證過程中買房人手中沒有購房合同的“空檔期”。細化了業(yè)主對建筑物專有和共有部分享有的權利，對業(yè)主共有設施進行了明確。增加了商品房室內空氣質量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能達標等要求，并增加了質量擔保條款。

對于市民購房時最擔心的銷售人員對于學校、醫(yī)院、物業(yè)等配套設施的“虛假承諾”，新版合同在商品房交付條件中進行明確約定及細化。對于公共服務及其他配套設施，內容細化到包括小區(qū)內綠地率、內非市政道路、規(guī)劃的車位車庫、物業(yè)服務用房、醫(yī)療衛(wèi)生機構、幼兒園、學校等，都要求有明確的建成時間和達到標準。

新版合同還增加了驗房環(huán)節(jié)。合同約定，辦理交付手續(xù)前，買受人有權對該商品房進行查驗，出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。明確出賣人的保修責任和最低保修期限，避免了開發(fā)商“霸王”交付。

此外，新版合同要求出賣人對買受人信息負有保密義務。并對一些沒有明確規(guī)定的問題，引導買賣雙方自行約定，避免引發(fā)糾紛。