7月1日起，市區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目在銷售過程中將統(tǒng)一推行使用新版《商品房買賣合同示范文本(GF-2014-0171)》。相比于原先版本的合同文本，新版合同文本有哪些變化？可避免購房交易行為中的哪些問題？近日，市房管局交易中心副主任郭玉云就新版《商品房買賣合同》變化進(jìn)行了權(quán)威解讀。

適應(yīng)交易市場需求變化

記者了解到，現(xiàn)行使用的《商品房買賣合同》還是2000年的版本，這份“服役”將近20年的合同自推行使用以來，對規(guī)范和保障商品房買賣雙方合法權(quán)益起到了極大的作用。但隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，2000年版本合同的條款已無法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，住房消費(fèi)者對商品房銷售投訴增多，廣告虛假、一房多售、面積糾紛、質(zhì)量糾紛、延期交房、附加條款等糾紛層出不窮。適應(yīng)市場需求變化，按照要求我市決定推行使用2014版《商品房買賣合同示范文本》。

據(jù)介紹，新版合同由住建部和國家工商總局聯(lián)合制定，充分結(jié)合了《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律法規(guī)和新的房地產(chǎn)市場形勢，有利于減少商品房買賣合同糾紛，保障買賣雙方的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)銷售市場，減少涉房信訪隱患。

注重告知和提醒，防范交易風(fēng)險

新版合同對簽合同過程中容易忽視的問題進(jìn)行了提示，增加了買房人應(yīng)當(dāng)知悉但以前沒有規(guī)定或說明的內(nèi)容，讓買房人更清楚明白地購房，防范潛在風(fēng)險。

新版合同明確簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示《商品房預(yù)售許可證》及其他有關(guān)證書和證明文件。要求出賣人應(yīng)當(dāng)就重大事項對買受人盡到提示義務(wù)。同時，提醒買房人審慎簽訂合同，注意防范潛在的市場風(fēng)險和交易風(fēng)險。

在商品房基本狀況條款中，增加了該房屋的抵押情況以及房屋權(quán)利狀況承諾，要求出賣人承諾所售房屋不存在“一房多賣”、“司法查封”或其他限制轉(zhuǎn)讓情況等。并提出，出賣人有將合同簽訂后發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計變更、預(yù)售合同登記備案情況等重要事項告知買受人的義務(wù)。對于買受人，也要求對使用期間不擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)等。新增了前期物業(yè)管理章節(jié)，涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、服務(wù)時間、服務(wù)收費(fèi)等。

在商品房價款方面，增加了預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的內(nèi)容，明確出賣人應(yīng)將出售商品房的全部房價款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，從而有效防范交易風(fēng)險。

更加注重購房人權(quán)益保障

新版合同在明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上，更加注重買房人權(quán)益的保障。在使用說明中增加了“合同簽訂后，買受人應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件”條款，避免了合同備案及辦理產(chǎn)權(quán)證過程中買房人手中沒有購房合同的“空檔期”。細(xì)化了業(yè)主對建筑物專有和共有部分享有的權(quán)利，對業(yè)主共有設(shè)施進(jìn)行了明確。增加了商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能達(dá)標(biāo)等要求，并增加了質(zhì)量擔(dān)保條款。

對于市民購房時最擔(dān)心的銷售人員對于學(xué)校、醫(yī)院、物業(yè)等配套設(shè)施的“虛假承諾”，新版合同在商品房交付條件中進(jìn)行明確約定及細(xì)化。對于公共服務(wù)及其他配套設(shè)施，內(nèi)容細(xì)化到包括小區(qū)內(nèi)綠地率、內(nèi)非市政道路、規(guī)劃的車位車庫、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、幼兒園、學(xué)校等，都要求有明確的建成時間和達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

新版合同還增加了驗房環(huán)節(jié)。合同約定，辦理交付手續(xù)前，買受人有權(quán)對該商品房進(jìn)行查驗，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。明確出賣人的保修責(zé)任和最低保修期限，避免了開發(fā)商“霸王”交付。

此外，新版合同要求出賣人對買受人信息負(fù)有保密義務(wù)。并對一些沒有明確規(guī)定的問題，引導(dǎo)買賣雙方自行約定，避免引發(fā)糾紛。