一、出臺背景及政策依據(jù)

產(chǎn)業(yè)用地彈性供應(yīng)屬于國有土地有償使用的供地方式，是新常態(tài)下國家和省著力倡導(dǎo)的土地使用制度改革措施，符合國家節(jié)約集約用地政策導(dǎo)向，是貫徹落實(shí)市委、市政府穩(wěn)經(jīng)濟(jì)“1+20”一攬子政策措施要求，進(jìn)一步幫助市場主體紓困解難，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，有效降低企業(yè)用地成本，提高土地市場周轉(zhuǎn)率，提升土地節(jié)約集約利用水平。自然資源部出臺的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》第二十三條提出“市、縣自然資源主管部門可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內(nèi)實(shí)行縮短出讓年期等方式出讓土地”。此后，江蘇淮安市、廣西南寧市、內(nèi)蒙古包頭市、江西南昌市等地相繼出臺工業(yè)用地先租后讓、彈性年期出讓等政策，并取得了成功經(jīng)驗(yàn)。2021年12月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)要素市場化配置綜合改革試點(diǎn)總體方案的通知》（國辦發(fā)〔2021〕51號）提出“鼓勵(lì)采用長期租賃、先租后讓、彈性年期等方式供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地出讓年期，完善彈性出讓年期制度。支持建立產(chǎn)業(yè)企業(yè)產(chǎn)出效益評價(jià)機(jī)制，加強(qiáng)土地精細(xì)化管理和節(jié)約集約利用”。2022年1月，河北省自然資源廳印發(fā)的《“保投資、保項(xiàng)目、保發(fā)展”活動(dòng)方案》（冀自然資發(fā)〔2022〕1 號）提出“采取靈活的土地供應(yīng)方式，推行長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期等方式供應(yīng)工業(yè)用地，有效降低企業(yè)用地成本”。為進(jìn)一步推進(jìn)我市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展，降低企業(yè)用地成本，提高土地節(jié)約集約利用水平，我局研究制定了《廊坊市產(chǎn)業(yè)用地彈性供應(yīng)實(shí)施意見（試行）》（以下簡稱《實(shí)施意見》）。

二、明確基本概念

彈性供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地是指縣（市、區(qū)）自然資源規(guī)劃主管部門作為供地方以長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期等方式供應(yīng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

長期租賃，是指整宗土地在整個(gè)合同期內(nèi)均以租賃方式使用。

先租后讓，是指供地方先行以租賃方式提供用地，承租方投資產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目達(dá)到約定條件后再轉(zhuǎn)為出讓的供應(yīng)方式。

租讓結(jié)合，是指供地方先行以租賃方式提供用地，承租方投資產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目達(dá)到約定條件后再將部分用地保持租賃、部分用地轉(zhuǎn)為出讓的供應(yīng)方式。

彈性年期出讓，是指供地方將整宗土地以低于對應(yīng)用途國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓法定最高年限的使用年期出讓的供應(yīng)方式。

三、主要內(nèi)容

《實(shí)施意見》共分五個(gè)部分。

第一部分：總體要求。以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，落實(shí)新發(fā)展理念和高質(zhì)量發(fā)展的總體要求，堅(jiān)持系統(tǒng)化改革、集約高效、依法依規(guī)、務(wù)實(shí)創(chuàng)新的基本原則，實(shí)行產(chǎn)業(yè)用地彈性供應(yīng)。

第二部分：靈活供地方式及價(jià)款。包括合理確定供地方式及使用年限，依規(guī)進(jìn)行地價(jià)評估及租金測算、租金調(diào)整等。

第三部分：嚴(yán)格規(guī)范供地程序。共7個(gè)方面：一是科學(xué)合理編制建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃；二是根據(jù)供地計(jì)劃及土地出讓計(jì)劃安排編制供地方案及出讓文件，報(bào)請市、縣政府批準(zhǔn)后發(fā)布出讓公告；三是嚴(yán)格按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定程序，通過市、縣公共資源公開交易平臺組織公開出讓（租賃）；四是根據(jù)成交結(jié)果，規(guī)范及時(shí)簽訂出讓（租賃）合同，同時(shí)簽訂履約監(jiān)管協(xié)議；五是依規(guī)繳納出讓價(jià)款或租金，原則上應(yīng)一次性支付每次租賃期的全部租金；六是受讓人（承租人）在付清出讓價(jià)款或第一期租金后，可申請國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記或租賃轉(zhuǎn)出讓變更登記；七是承租人土地開發(fā)、利用、經(jīng)營等已達(dá)到合同約定條件，經(jīng)相關(guān)部門考核通過，可提出續(xù)期申請或辦理租賃轉(zhuǎn)出讓手續(xù)，經(jīng)供地方同意，重新簽訂出讓（租賃）合同，繳納出讓價(jià)款或租金。

第四部分：保障市場主體合法權(quán)益。共4個(gè)方面：一是承租人在土地租賃合同期內(nèi)按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押；二是承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利，承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；三是因社會(huì)公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補(bǔ)償。四是因受讓（承租）人自身原因需提前終止項(xiàng)目投資建設(shè)或運(yùn)營的，按照約定終止合同，收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，按評估折算退還已繳納剩余年期土地出讓（租賃）價(jià)款，地上建（構(gòu)）筑物及其他附屬設(shè)施的處置方式按照合同約定處置。

第五部分：加強(qiáng)供后履約監(jiān)管。各縣（市、區(qū)）政府為產(chǎn)業(yè)用地彈性供應(yīng)的責(zé)任主體，實(shí)行履約監(jiān)管部門共同責(zé)任機(jī)制，各相關(guān)部門按照“誰提出、誰監(jiān)管”原則對履約情況進(jìn)行登記、統(tǒng)計(jì)、跟蹤問效，做好用地考評、承諾履約監(jiān)督工作，并加強(qiáng)事前、事中、事后的全程跟蹤服務(wù)和監(jiān)管。

四、需要重點(diǎn)把握的問題

（一）適用范圍

本意見所稱產(chǎn)業(yè)用地是指國務(wù)院、自然資源部針對特定行業(yè)制定的專項(xiàng)用地政策中包含的用地類型以及省、市政府確定的其他新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地。產(chǎn)業(yè)用地不包括房地產(chǎn)用地。承租人在租賃期間開發(fā)、利用、經(jīng)營土地經(jīng)縣（市、區(qū)）政府（園區(qū)管委會(huì)）評估考核達(dá)到約定的投入產(chǎn)出等條件后，可以申請續(xù)租或轉(zhuǎn)為出讓土地。

（二）年限與價(jià)格

以長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合方式供應(yīng)的土地租（出讓）金起始價(jià)或底價(jià)，由屬地政府依據(jù)評估價(jià)格（包括評估出設(shè)定彈性供應(yīng)總年期價(jià)格及年租金價(jià)格）集體決策，綜合確定，年租金不得低于國家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。租賃時(shí)間最長不超過20年。原則上應(yīng)一次性支付每次租賃期的全部租金。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目也可按照合同約定分期支付，租賃期限不超過5年的可按年度支付租金。

租賃期滿經(jīng)縣（市、區(qū)）政府或園區(qū)管委會(huì)考核達(dá)到投資產(chǎn)出協(xié)議約定條件后，可向自然資源規(guī)劃部門提出續(xù)租或轉(zhuǎn)出讓申請。租賃轉(zhuǎn)出讓價(jià)格為出租時(shí)點(diǎn)設(shè)定的產(chǎn)業(yè)用地租讓總年期土地出讓金總額（不得低于所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地最低限價(jià)）扣除已繳納租金（租金視作先期繳納出讓金）后的差價(jià)；出讓年限為設(shè)定產(chǎn)業(yè)用地租讓總年期減去實(shí)際租賃期后的剩余年期。

租賃期滿首次申請延期的，可按原租賃時(shí)點(diǎn)評估補(bǔ)繳延長租期的土地租金，再次申請延期的按照申請時(shí)點(diǎn)評估土地租賃市場價(jià)格。

以彈性年期方式出讓土地的，土地出讓起始價(jià)根據(jù)產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)法定最高出讓年限市場評估價(jià)格進(jìn)行修正后確定，修正系數(shù)為彈性出讓年期與法定最高出讓年限的比值（彈性年期方式出讓起始價(jià)=彈性出讓年期÷產(chǎn)業(yè)用地法定最高出讓年限×法定出讓最高年限市場評估價(jià)）。

（三）監(jiān)管職責(zé)

對因企業(yè)自身原因無法開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營或未達(dá)到合同約定土地使用條件，未通過綜合考核的產(chǎn)業(yè)用地，由縣（市、區(qū)）政府（園區(qū)管委會(huì)）啟動(dòng)退出機(jī)制，按《履約監(jiān)管協(xié)議》約定執(zhí)行。

違反法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押租賃土地使用權(quán)的，出租人有權(quán)責(zé)令承租人限期改正。逾期不改正的，供地方有權(quán)解除租賃合同，依法收回租賃土地使用權(quán)。涉及違法的，按規(guī)定予以處理。

五、政策預(yù)期效果

做好產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，提高節(jié)約集約用地水平，對增強(qiáng)我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)能具有十分重要的意義。面對新情況、新常態(tài)，以更加堅(jiān)決的態(tài)度、更加有力的舉措、更加務(wù)實(shí)的作風(fēng)，把優(yōu)化營商環(huán)境建設(shè)嵌入到土地資源開發(fā)利用的制度深化中。《實(shí)施意見》是持續(xù)健全產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)政策進(jìn)入新階段的標(biāo)志之一，對產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、土地供應(yīng)及產(chǎn)業(yè)監(jiān)管進(jìn)行了全面、系統(tǒng)的規(guī)范，通過加強(qiáng)政策支持，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，豐富供應(yīng)方式，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)監(jiān)管，提高規(guī)范水平，把有限的土地資源精準(zhǔn)供應(yīng)好，把產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展服務(wù)好、監(jiān)督好。

廊坊市自然資源和規(guī)劃局

2022年11月30日

相關(guān)政策：廊坊市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于印發(fā)《廊坊市產(chǎn)業(yè)用地彈性供應(yīng)實(shí)施意見（試行）》的通知》